Journal du Médoc : Que va-t-il se passer, concrètement, le 21 février à 15 heures sur le site de l'ex-C.F.M. ?
Jean-Bernard Lacrouts : Nous allons poser la première pierre du pavillon d'accueil du futur quartier de Hourtin, bâti sur ce qui fut autrefois le C.F.M. Autrement dit un premier bâtiment de 700 mètres carrés, qui servira d'accueil à l'ensemble du domaine, mais aussi de showroom pendant toute la durée des travaux, pour que le public vienne se rendre compte, à travers des plans, des maquettes et des panneaux explicatifs, de la réalité du projet. Il y aura également, à l'étage de ce pavillon d'accueil, deux ou trois logements témoins, qui seront évidemment visitables par le public.

JdM : Est-ce à dire que l'on voit enfin le bout du tunnel et que le projet est désormais sur les rails ?
JBL : J'aimerais en être sûr, mais nous savons que la route est encore longue. Avec cette première pierre, nous voulons faire un geste symbolique. Montrer que nous sommes pugnaces et que malgré les résistances administratives, nous sommes présents et volontaires. Pour la mairie et le promoteur, c'est une manière claire de dire aux Hourtinais, aux Médocains que le projet verra bien le jour, car nous savons qu'il y a encore beaucoup de scepticisme autour.

JdM : Pourquoi ?
JBL : Parce qu'il faut bien reconnaître que depuis trois ans que Robelco et notre cabinet ont gagné l'appel d'offres, il ne s'est rien passé de très visible. Et dans l'esprit de beaucoup de gens, un projet qui traîne en longueur est un projet qui risque de ne pas se faire.

JdM : Pourquoi traîne-t-il donc en longueur ?
JBL : C'est la question de fond. Il y a d'abord eu toute la phase de l'achat du site par la commune à l'armée, puis sa revente à Robelco, qui a pris beaucoup de temps. Depuis plus d'un an, il y a eu la phase de dépollution. Mais aujourd'hui, on attend toujours des réponses de l'administration afin d'avoir simplement l'autorisation de déposer des permis de construire. Et ces réponses tardent à venir.

JdM : Pour quelles raisons ?
JBL : Parce qu'on se trouve sur un site très particulier, qui, sur le plan réglementaire, voit se superposer une multitude de textes : loi Littoral, loi sur l'eau, règlements sur les sites classés et protégés, circulaires Natura 2000, etc. Si on va au bout de la logique du mille-feuilles, on démolit tout et on transforme le site en zone humide. Mais si c'est ce que veut l'Etat, qui était propriétaire du site au départ, je vous le rappelle, il fallait le dire tout de suite. Et il n'y aurait jamais eu de projet d'aménagement immobilier.

JdM : Que vous demande-t-on précisément, qui retarde à ce point le dossier ?
JBL : Entendons-nous bien, ce ne sont pas des contraintes techniques. Sur ce plan-là, nous savons que nous avons été retenus parce que nous présentions le projet le mieux intégré à l'environnement, qui intégrait le mieux les contingences du développement durable, qui était le plus abouti. Tout simplement parce que Robelco n'est pas un simple promoteur, un vendeur de mètres carrés, mais un véritable aménageur d'espace, cela fait partie de sa philosophie.
Nous avons fait des concessions importantes pour, justement, entrer dans tous ces critères. Nous sommes passés de 600 à 400 anneaux pour le port. Nous avons réduit de 15 % les surfaces totales de bâtiments. Nous avons supprimé le practice de golf, reconverti en parcours de nature. Nous avons supprimé des maisons qui étaient jugées trop près de l'eau. Nous pouvons difficilement aller plus loin sur le plan de la conception architecturale, de l'éthique environnementale. Malgré cela, on attend toujours le feu vert de l'Etat, qui, à chaque fois que nous déposons une demande, nous ressort un autre texte, qui retarde encore un peu plus le processus.
Quand nous avons déposé un permis de construire, on a dit qu'il fallait plutôt déposer un permis d'aménager. Quand nous l'avons fait, on nous a demandé une étude d'impact. Que nous avons produite. Puis on nous a demandé une étude sur l'eau, en rapport avec le S.A.G.E. (schéma d'aménagement et de gestion de l'eau) des lacs médocains. Puis on a dit qu'il fallait passer devant la Commissions des sites, ce qui doit être fait le 15 février. Après, on ne sait plus ce qu'on va encore nous inventer. C'est littéralement kafkaïen…

JdM : Quelles peuvent être les conséquences de ce retard ?
JBL : Elles sont multiples. Mais c'est d'abord un problème de crédibilité pour l'aménageur et ses partenaires. Nous allons construire le pavillon d'accueil. Il faut que les travaux de l'ensemble puissent commencer très vite dans la foulée. Robelco avoue qu'il n'a encore jamais vu une lenteur pareille dans les procédures. On est face à un véritable mur administratif. L'autre problème, c'est que dans l'attente de ces autorisations, on est incapables d'être précis sur des données aussi essentielles que le nombre de logements ou le prix approximatif du mètre carré commercialisable. Tout cela peut changer tant que nous ne savons pas exactement ce qu'on nous autorise à faire.

JdM : On a un peu de mal à admettre qu'il y ait encore autant de flou sur un projet d'une telle envergure…
JBL : C'est pourtant la réalité. Tout ce qu'on sait aujourd'hui, c'est que nous sommes arrivés aux limites de la viabilité économique du projet. Je m'explique. Le confort écologique, cela coûte très cher, mais l'utilisateur ne s'en rend pas compte. Je vous donne quelques exemples. Nous avons prévu des parkings recouverts d'écorces de pin, avec des talutages pour camoufler au maximum les voitures, des poches de rétention d'eau en sous-sols pour pouvoir traiter les écoulements d'hydrocarbures. Toutes les toitures des bâtiments seront végétalisées. Au niveau du lac, il y aura des procédures de traitement des plantes invasives par oxygénation des eaux. Nous travaillerons avec la filière du bois en Aquitaine pour les façades des immeubles et tous les quais et pontons du port. On pourra circuler sur le site uniquement à pied, à vélo ou en véhicules électriques pour les personnes handicapées. Le tri sélectif fait partie de la conception même du projet. Et ainsi de suite.
Je ne vois pas ce qu'on peut faire de plus pour répondre aux contraintes administratives. Après, vous comprenez bien qu'il nous faut un nombre minimum d'appartements et d'anneaux à commercialiser pour rentabiliser ce projet. Car on doit rester dans une réalité du marché. Les gens qui voudront s'installer à Hourtin savent très bien qu'ils ne sont pas à Miami, ni même à Arcachon ou à Biarritz. Il faut rester dans des prix cohérents. D'autant plus que comme il s'agit de réhabilitation, en majeure partie, ce sont les bâtiments d'origine qui dictent leurs contraintes sur ce qu'on peut ou ce qu'on ne peut pas faire. Cela complexifie encore les choses, mais on a l'impression que l'administration ne s'en rend pas compte.

JdM : Etes-vous en train de dire qu'il existe le risque que le projet ne se fasse pas ?
JBL : Je ne vais pas jusque-là. Le projet se fera. Il y a trop d'intérêts en jeu et ce n'est pas une administration qui peut défaire une ambition territoriale ainsi affichée. Mais on perd beaucoup trop de temps. Je le comprends d'autant moins que je n'ai encore trouvé personne, au sein de ces administrations, qui soit contre ce projet, qui est jugé de manière très positive. C'est juste qu'on se heurte à ce mur administratif que j'évoquais tout à l'heure.

JdM : Etes-vous au moins aidé sur le terrain par la sous-préfecture de Lesparre ?
JBL : Oui, sans hésitation et c'est le point le plus positif du moment. Les sous-préfets qui se sont succédé en Médoc depuis que nous sommes sur le dossier ont tous travaillé dans le même sens. Avec Jacqueline Bernard, nous avons arrêté le projet définitif. Avec René Partouche, nous avons pu concrétiser le transfert de propriété du site. Et aujourd'hui, je sens Olivier Delcayrou très déterminé à ce que les travaux démarrent sous son mandat. C'est ce qui me rend optimiste, malgré tous ces retards. Car il ne faut pas user les gens dès le début. Ils risquent alors de se démobiliser à la fin, en se souvenant de tous les bâtons qu'on leur a mis dans les roues. Et c'est très mauvais, car la fin d'un chantier, c'est capital, dans la finition de milliers de détails. Nous, en tout cas, nous sommes prêts à déposer tous les permis de construire, prêts à prouver que nous ne vendons pas du vent.